如何做好军队物业服务采购需求管理

​在军队后勤保障中，军队物业服务采购是重要组成部分，其需求管理质量直接决定采购效益和保障水平。与地方物业服务采购相比，军队物业服务采购不仅追求服务质量与经济性的平衡，更强调军事导向性和保密安全性，需严格契合军队营区管理的特殊要求，兼顾战备保障、保密管理与官兵需求。如何合理确定采购需求、科学规范技术参数、健全需求与采购闭环衔接机制？

破解调研形式化难题 校准军队物业采购需求导向

需求调研是采购需求编制的基础，但部分单位存在调研流于形式、覆盖面不广、针对性不强等问题。一是调研范围狭窄，仅由采购部门单独开展调研，未充分征求基层部队、官兵群体、营区管理部门的意见，导致采购需求与实际使用需求脱节。如：某单位未结合官兵作息时间优化物业服务时间，出现物业服务与训练冲突的情况。二是调研内容不细致，未全面梳理营区物业服务的核心痛点、重点环节和特殊要求，对不同营区的差异化需求考虑不足，导致采购需求“一刀切”，不能满足多样化需求。三是市场调研不充分，未深入了解地方物业服务的市场标准、价格水平、供应商实力等信息，盲目参照往年采购需求，导致需求指标不准，难以实现性价比最优。

所以，做好军队物业服务采购需求调查至关重要。充分征询用户单位使用需求，避免采购需求与使用需求脱节不一致。调查内容要细致全面，涵盖物业服务的重要环节和特殊要求。不能机械套用通用模板，导致采购需求一刀切，不贴合使用需求。市场调研要充分深入了解物业服务的标准、价格水平。物业公司的实力情况等信息，不盲目参照往年采购需求核准采购需求指标。

兼顾市场供给与保密要求 精细化设置物业采购参数

物业服务需求的技术参数设置，需要准确把握市场供给能力。实践中，部分需求单位对物业服务市场缺乏深入了解，提出的服务标准过高或过低，既影响采购效益，也增加采购评审流标风险。例如：某部物业服务项目对项目总经理、副经理、工程部经理等管理团队提出了学历、职称、工作经验、社保缴纳年限等详细要求。此类要求固然体现了对服务质量的重视，但若设置条件过于严苛，将导致有效竞争不足，增加流标风险。

在笔者看来，军队物业需求技术参数设置重点要把握三个方面：一是确定保密原则标准，根据营院保密属性，合理确定服务公司保密资质级别，关键岗位人员保密、政审资格要求，营区监控设备网络保密特殊要求。二是紧贴市场实际，科学设置参数，梳理需求清单，准确把握市场供给能力、技术参数，不提服务标准过高或过低要求。避免增加采购成本或影响服务质量，甚至因参数设置不合理造成评审时废标。三是合理确定硬性指标和评分标准。根据使用需求，合理确定星号条款等一票否决的硬性指标参数，避免因星号条款设置过多造成评审废标。评分标准设置要量化、可执行，用数字、时间、频次、比例等量化指标替代定性的模糊表述，便于评审打分。

聚焦供需履约双短板 构建全闭环需求管理体系

当前军队物业服务采购需求管理还存在履约端人员短板、供需端协同断层两大突出内生问题。从履约人员层面来看，保安老龄化、保洁员更换频繁、技术保障人员（电工、水暖工、电梯维修员）专业资质不达标等问题普遍存在。从需采协同层面来看，在实践中，需求单位与采购机构之间仍存在衔接不紧密的问题。有的需求单位提报的需求文件质量参差不齐，采购机构需反复沟通审核，延长了采购周期；有的需求单位对供应商需求质疑答复不及时；有的需求单位采购文件审核周期过长；上述情况都直接影响采购进度，降低采购质效。

破解上述短板需要从思想引领、履约监管、人才赋能、供需联动四维统筹施策，构建全闭环需求管理体系。思想层面要纠偏认知误区，树立“需求引领采购”的理念，引导各级单位充分认识采购需求管理的重要性，克服“重采购、轻需求”的误区。履约监管层面要补齐事后管控短板，构建科学合理的考核评价体系，以如实反映服务质效和提升官兵真实感受为导向设置考核评价指标，同时针对考核评价结果设置严厉的违约经济处罚条款及一票否决的触发机制，并在采购合同中予以重点明确。人才建设层面要双向补齐供需人员能力短板，对内打造懂军事、懂采购、懂物业的复合型采购队伍，常态化开展法规、保密、市场研判专项培训，对外扩容跨领域需求论证专家库，同步下沉资源通过以岗代训培育基层需求提报骨干，完善廉洁风控机制。供需协同层面要打通流程堵点，分级搭建需采联合会商机制，对涉密、大额物业项目落实会前会商、联合会签，统一需求审核、质疑答复、文件校核全环节时限标准，建立需求端、采购端双向进度考核机制，实现权责对等、同向联动。

长远来看，伴随军队采购精细化改革推进，军队物业采购服务后续还需依托大数据、人工智能技术搭建需求动态研判模型，完善统一物业采购需求标准，持续压实全链条主体责任，以科学化、规范化需求管理筑牢营区后勤社会化保障支撑，服务备战打仗核心任务。